プレジデントに突っ込み(続き)

昨日の続きです。

そこそこ年収があっても、貯蓄がないことや、破産の可能性があることを示し、散々危機感を煽った後の、彼らのいうところの、｢解決例｣についてです。

“｢新･サラリーマン富裕層｣の成功哲学”と題して、いくつかの成功例が出ています。
最初に｢サラリーマン大家さん匿名座談会｣というコーナーがあり、収益不動産を持っているサラリーマンの方たちの、｢突っ込みどころ満載｣の｢羨ますぃ～い(笑)｣話が読めます。

編集部からそれぞれの方の不動産投資歴、時価総額、元手を質問されての回答は、

A氏：2年、3.5億、3千万
B氏：3年、2億、2千万
C氏：0.5年、1.5億、350万
D氏：1年、3千万、2千万

あ～あ･･･

で、皆さんの利回りは10%ぐらいだそうです。
すると編集部｢そうなると、(中略)不動産の利回りで十分暮らしていけるということですよね。｣らしいです。この編集部の人は10%全部手元に残ると思ってるんですかね???

さらに、彼らの面白いコメントが次々と･･･

・ (億単位の借り入れに対する抵抗感について聞かれて)不思議な
　 ものでだんだん慣れてきませんか？なんていうか億って単位が
　 怖くなくなってきたというか。ある意味で麻痺しているのかもしれ
　 ないけど、｢100円は大事だけど、億は怖くない｣みたいな感覚が
　 僕にはあるなあ。

・ いいほうに解釈しましょうよ。以前は軽自動車しか運転できな
　かったけど、いまはフェラーリも運転できるようになった-----
　 とか(笑)。

その他にも、

・ (持ってると無駄に使っちゃうタイプなので)退職金1000万円を
　 そっくり寄付しちゃった

・ 余裕ができたら財団をつくりたい

・ 長野と東京、カナダに家を持って、行き来しながら暮らして
　 いこうかなと思う

・ 一棟だけじゃなく、一街区まるまるデベロップしてみたい

と、言いたい放題(笑)。こうなると、もうネタとしか思えないですよね。
こういうおめでたい人が、不動産投資で視野が広がり、｢確かに数字には強くなりましたね。｣だそうです。

この人たちは、不動産のような流動性の低い資産に、そんなにレバレッジ(最大の人で43倍)をかけて、何とも感じないのでしょうか。長い目で見ると、人口減少による家賃の下落リスクや、空室リスクがあると考えないのでしょうか。それに記事には出てきませんが、ちゃんと｢固定金利｣で借りてるんでしょうかね？

殆ど借金で買ってるのに、全部自分のものになった気分で、借入金の元本や金利を払わなれけばならないことすら、意識の中から飛んでいるのではないでしょうか。

収益不動産経営なんて、そんなに儲かるものではないですし、この程度の金融知識･不動産知識の素人が、片手間で簡単にできるものではありません。

成功している不動産オーナーには、例えば僕の知る限り以下のようなタイプの人がいます。

・ 一見ボロ物件だが、建物の構造はしっかりしている物件を、きちん
　 と見極めて安く買い、できるだけ金をかけずに内装・外装をきれい
　 に改装する。そして、いい物件に仕上げて価値を上げ、それに
　 よって収益利回りを大きくする｢再生型｣のオーナー

・ 入居ターゲット層を絞りこみ、それに合う場所の土地を指値して安く
　 買い、独自の仕入れルートでイタリア風内装などの材料を安く仕入
　 れて､ターゲット向けの建物を建て､さらにイタリア家具を配置して、
　 付加価値を高める。そうして価値に見合う家賃をもらうことにより、
　 収益利回りを大きくする｢付加価値型｣オーナー

などです。

つまりプロとしての確固としたノウハウを持ち、本格的な｢不動産事業｣として行っているからこそ、長期に渡って成功している訳です。

素人に対する｢不動産投資指南家｣として金森重樹氏が有名です。この人は｢真っ当｣かどうかは別として、すごく頭がイイと思います。

この人はフルローン提唱者ですが、彼によると、ネット利回り8%の物件に投資すると、月々のローン支払いや、管理費、税金などを引いた、手元に残るフリーキャッシュフローは、せいぜい良くて1.5%ぐらいだそうです。つまり１億の物件なら、年間150万円しか手元に残らない計算です(それもこれまでの超低金利前提ですよね)。

ですから彼は不動産投資を煽る一方、｢儲かるからではなく、とにかく不動産が好きだからやるんだ｣という主旨のことを述べています。


フルローンでレバレッジを思いっきり利かせて、過大と思えるリスクを背負う事に対して、彼が書いているコメントを紹介しましょう。

｢所詮人間糞袋｣です。

意味わかりますか？
僕は個人的にはこの考え方は、男気があって好きです。
しかし、世の多くの｢サラリーマン大家さん｣や、それを目指す人たちは、それをわかった上で、やっているのでしょうか。わかっているなら問題ないですけどね。

彼も実際に不動産投資をしてはいるらしいですが、僕が考えるに、現在の彼のビジネスモデルは、DVD販売、セミナーなどのコンテンツ事業、そして｢不動産仲介業｣がメインで、それらの事業で、相当に大儲けしているのではないでしょうか。

ここ何年か、サラリーマン大家さんなどと言われて、不動産投資ブームのようですが、無知な人たちがExitの対象にされている気がしてなりません。

いつの時代もババ抜きゲームの敗者は決まっているのです。

PS)
プレジデントの特集では、不動産オーナー以外にも、何人か成功者とされる人が、写真入りで出ています。

家計から年間100万円コストカットする人を紹介した｢節約こつこつリッチ｣、ネットで牡蠣を販売する人や、Web製作会社を起業した女性社長を紹介する｢勉強でレバレッジ･リッチ｣などです。

はっきり言って、どれも全然イケテナイです(笑)。今更ネット販売や、Web製作って何なんでしょうね。探せばもうチョットましなネタはあるでしょうに。

そういえば、儲かりもしないWeb製作屋で最も先行していた、｢頭の悪いパソコンオタク｣の会社を、無理矢理上場なんかさせたもんだから、より儲かる｢犯罪に手を染めた｣例がありましたよね(笑)