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2007年7月に作成された投稿

2007年7月31日 (火)

夏休みモード

先週末は、「企業価値評価セミナー」でした。

相変わらず楽しい仲間たちと、楽しく勉強し、勉強のお手伝いもさせていただき、楽しく語る場となりました。

現在はセミナーの運営サイドで、スタッフとして参加させてもらっていますが、当初支払ったセミナー代金に対して、その効果として、自分はいくらぐらいリターンを得ているのだろうかを、ふと考えてみました。

セミナーで得た知識を活用して、株式投資によって得たリターンは、実現利益だけでも、セミナー代金の20倍は優に超えています。


しかしそれは僕が得た、そしてこれから得るであろうリターンの、「ほんのごく僅かな一部」にすぎません。


それ以外にも、

・今後の投資活動によって得られるであろう経済的リターン
・今後も「自由と余裕の投資生活」を続けられる確固とした自信
・セミナー仲間たちと一緒に学び、遊び、楽しむ素晴らしい時間
・事務所パートナーとしてお手伝いさせていただく喜びと報酬

などを考えると、そのリターンは僕にとって無限大です。

次回の大阪開催まで、しばらくセミナーはなく、8月は事務所も夏休みモードに入りますが、次回以降一人でも多くの方に、仲間になっていただき、一緒に楽しい未来を築いていただきたいと思います。


僕も夏休みモードに入ります。


本日からまた「えぐぜかてぶすいーと」に行くのを手始めに、学生時代に一応プロを目指していたバンドメンバーとの久々のスタジオセッション、友人家族たちと日本海でボート&海水浴&BBQ、板倉さんたちと内房でボート&釣り&BBQ、さらにセミナーメンバーで那須高原キャンプなど、予定目白押しですごく楽しみです。

十分にリフレッシュして、パワーを蓄えたいと思います。
(普段からいつもリフレッシュばかりしてると指摘されそうですが(笑))

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2007年7月 6日 (金)

お知らせ

読者の皆様

いつも、当ブログをお読みいただき、有難うございます。
本日は、お知らせをさせていただきます。

板倉雄一郎事務所主催の「実践・企業価値評価シリーズ合宿セミナー」を、下記日程で行います。

○7/28(土) ~ 7/29(日) 東京会場
http://www.yuichiro-itakura.com/archives/shop/seminar01.html

○9/22(土) ~ 9/23(日) 大阪会場
http://www.yuichiro-itakura.com/archives/shop/seminar09.html

僕がこのブログで書いている、ファイナンスや投資の知識の殆どは、このセミナーから得たと言っても、過言ではありません。

また、現在「自由と余裕の投資生活」を送れるのも、そしてこれからも、送れると自信を持てるのも、セミナーで学んだ事が大きく寄与しています。

現在、一緒に仕事をさせていただいている僕が、こう言うのも何ですが、板倉さんから得られる知識のすごさは半端じゃないです。
これまで曲がりなりに、何人もの上場企業の経営者や、その他優秀なエリートとされる方と接して来ましたが、板倉さんの「世の中の本質を見抜く深い洞察力」は、他に類をみないほど卓越しており、圧倒的に優れています。

そしてもちろん、その他のスタッフから得られる知識も、相当に価値のあるものです。

僕は「社長失格」の頃から、板倉さんを知っていましたので、板倉さんの話をじっくり聞けるというだけで、受講前から「価値」>「価格」は間違いないと確信していました。
しかし現在では、さらに「価値」>>>>>「価格」を確信する今日この頃です。

セミナー当日は、僕ももちろんスタッフとして参加しますし、個人的に「自由と余裕の投資生活」を得るためのコツも、ご希望される方には、伝授させていただきます(笑)

この機会にぜひ、我々の仲間になっていただき、皆様個人、そして社会のための、「充実した未来」を切り開きませんか。
皆様とお会いできる事を、心よりお待ちしております。

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2007年7月 5日 (木)

プレジデントに突っ込み(続き)

昨日の続きです。

そこそこ年収があっても、貯蓄がないことや、破産の可能性があることを示し、散々危機感を煽った後の、彼らのいうところの、「解決例」についてです。

“「新・サラリーマン富裕層」の成功哲学”と題して、いくつかの成功例が出ています。
最初に「サラリーマン大家さん匿名座談会」というコーナーがあり、収益不動産を持っているサラリーマンの方たちの、「突っ込みどころ満載」の「羨ますぃ~い(笑)」話が読めます。

編集部からそれぞれの方の不動産投資歴、時価総額、元手を質問されての回答は、

A氏:2年、3.5億、3千万
B氏:3年、2億、2千万
C氏:0.5年、1.5億、350万
D氏:1年、3千万、2千万

あ~あ・・・

で、皆さんの利回りは10%ぐらいだそうです。
すると編集部「そうなると、(中略)不動産の利回りで十分暮らしていけるということですよね。」らしいです。この編集部の人は10%全部手元に残ると思ってるんですかね???

さらに、彼らの面白いコメントが次々と・・・

・ (億単位の借り入れに対する抵抗感について聞かれて)不思議な
  ものでだんだん慣れてきませんか?なんていうか億って単位が
  怖くなくなってきたというか。ある意味で麻痺しているのかもしれ
  ないけど、「100円は大事だけど、億は怖くない」みたいな感覚が
  僕にはあるなあ。

・ いいほうに解釈しましょうよ。以前は軽自動車しか運転できな
 かったけど、いまはフェラーリも運転できるようになった-----
  とか(笑)。

その他にも、

・ (持ってると無駄に使っちゃうタイプなので)退職金1000万円を
  そっくり寄付しちゃった

・ 余裕ができたら財団をつくりたい

・ 長野と東京、カナダに家を持って、行き来しながら暮らして
  いこうかなと思う

・ 一棟だけじゃなく、一街区まるまるデベロップしてみたい

と、言いたい放題(笑)。こうなると、もうネタとしか思えないですよね。
こういうおめでたい人が、不動産投資で視野が広がり、「確かに数字には強くなりましたね。」だそうです。


この人たちは、不動産のような流動性の低い資産に、そんなにレバレッジ(最大の人で43倍)をかけて、何とも感じないのでしょうか。長い目で見ると、人口減少による家賃の下落リスクや、空室リスクがあると考えないのでしょうか。それに記事には出てきませんが、ちゃんと「固定金利」で借りてるんでしょうかね?

殆ど借金で買ってるのに、全部自分のものになった気分で、借入金の元本や金利を払わなれけばならないことすら、意識の中から飛んでいるのではないでしょうか。


収益不動産経営なんて、そんなに儲かるものではないですし、この程度の金融知識・不動産知識の素人が、片手間で簡単にできるものではありません。

成功している不動産オーナーには、例えば僕の知る限り以下のようなタイプの人がいます。

・ 一見ボロ物件だが、建物の構造はしっかりしている物件を、きちん
  と見極めて安く買い、できるだけ金をかけずに内装・外装をきれい
  に改装する。そして、いい物件に仕上げて価値を上げ、それに
  よって収益利回りを大きくする「再生型」のオーナー

・ 入居ターゲット層を絞りこみ、それに合う場所の土地を指値して安く
  買い、独自の仕入れルートでイタリア風内装などの材料を安く仕入
  れて、ターゲット向けの建物を建て、さらにイタリア家具を配置して、
  付加価値を高める。そうして価値に見合う家賃をもらうことにより、
  収益利回りを大きくする「付加価値型」オーナー

などです。

つまりプロとしての確固としたノウハウを持ち、本格的な「不動産事業」として行っているからこそ、長期に渡って成功している訳です。


素人に対する「不動産投資指南家」として金森重樹氏が有名です。この人は「真っ当」かどうかは別として、すごく頭がイイと思います。

この人はフルローン提唱者ですが、彼によると、ネット利回り8%の物件に投資すると、月々のローン支払いや、管理費、税金などを引いた、手元に残るフリーキャッシュフローは、せいぜい良くて1.5%ぐらいだそうです。つまり1億の物件なら、年間150万円しか手元に残らない計算です(それもこれまでの超低金利前提ですよね)。

ですから彼は不動産投資を煽る一方、「儲かるからではなく、とにかく不動産が好きだからやるんだ」という主旨のことを述べています。


フルローンでレバレッジを思いっきり利かせて、過大と思えるリスクを背負う事に対して、彼が書いているコメントを紹介しましょう。

所詮人間糞袋」です。

意味わかりますか?
僕は個人的にはこの考え方は、男気があって好きです。
しかし、世の多くの「サラリーマン大家さん」や、それを目指す人たちは、それをわかった上で、やっているのでしょうか。わかっているなら問題ないですけどね。

彼も実際に不動産投資をしてはいるらしいですが、僕が考えるに、現在の彼のビジネスモデルは、DVD販売、セミナーなどのコンテンツ事業、そして「不動産仲介業」がメインで、それらの事業で、相当に大儲けしているのではないでしょうか。

ここ何年か、サラリーマン大家さんなどと言われて、不動産投資ブームのようですが、無知な人たちがExitの対象にされている気がしてなりません。

いつの時代もババ抜きゲームの敗者は決まっているのです。


PS)
プレジデントの特集では、不動産オーナー以外にも、何人か成功者とされる人が、写真入りで出ています。

家計から年間100万円コストカットする人を紹介した「節約こつこつリッチ」、ネットで牡蠣を販売する人や、Web製作会社を起業した女性社長を紹介する「勉強でレバレッジ・リッチ」などです。

はっきり言って、どれも全然イケテナイです(笑)。今更ネット販売や、Web製作って何なんでしょうね。探せばもうチョットましなネタはあるでしょうに。

そういえば、儲かりもしないWeb製作屋で最も先行していた、「頭の悪いパソコンオタク」の会社を、無理矢理上場なんかさせたもんだから、より儲かる「犯罪に手を染めた」例がありましたよね(笑)

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2007年7月 4日 (水)

プレジデントに突っ込み

6月23日に、「プレジデント2007年7.2号」」が突っ込みどころ満載なので、いずれ書きますと予告していた通り、本日書くとします。表紙のタイトルは“「金持ち」家族、「貧乏」家族”です。


最初に出ている「言行録」というところに、キーワードが抜粋されていて、すごくいいと思ったんですよ。例を挙げるとこんな風です。

・転落に拍車をかけているのが「ジジ」「ババ」の存在だ(中略)親が
  頭金を出すケースがよくあるが、分不相応な住宅を購入して
  しまった子供は、後でローン地獄に苦しむことになる。

・「地価はまだ高騰する(中略)そんな内容のチラシが頻繁に
  ファクスで送りつけられてくるようになった」(中略)これは”ババ”
  をつかんでくれる相手を探し始めていると感じました。

・経済感覚のない女性は愛人でいいわけで、本妻にはなれません。

・「富を得た人や会社は、その利益を使ってさらに付加価値の高い
  商品を生み出し、社会に還元する義務がある」

ね、結構いいこと書いてますよね。
コレ読んだから、もっと中身読みたくなったんです。


次に坂本龍一のインタビューがあって、コレがまた良かった。少なくとも音楽家としては(それ以外は知りませんが)、超一流だし、インタビュー読んでてもカッコイイ。しかし彼が一時、小室哲也にコンプレックスを抱いてたというのは、意外でしたね。そんな必要ないと思うんですけど。


それで本題に入ると、最初は“「中の上」を襲う「貧困スパイラル」”と題して、年収1000万を超えるそこそこ収入のいい層が、特別に贅沢している訳でもないのに、知らず知らずのうちに家計がヤバくなって、破産の危機に陥ったり、それだけの収入がありながら、貯蓄が0か、もしくは殆どなかったりする話が出てきます。

その原因としては、住宅ローン、車、生命保険、子供の教育費などに、なんとなく場当たり的に金を使う結果、そうなってしまうというものです。これは確かにその通りで、僕の身近で知っている人にもそういう人は結構います。


だからこそ、ファイナンシャル・リテラシーの向上が必要なんですけどね。やっぱりセミナーの宣伝になっちゃいますけど。

ここまでは、まあ良かったんです。次に、じゃあ上手くいってる人は、どうやってるのかという話になります。


ここからが「ずっこけ」の連続で、まあ危機を煽ったまではいいが、プレジデントでは現実的な解決策は提示できないことが、「よ~く」わかりました(笑)。

続きは明日にでも。

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2007年7月 3日 (火)

増資について ~ セミナーから得られるもの

実は昨日の問題について、「将来フリーキャッシュフロー」を分ける分母が減り、一株あたりの分け前が増えるので、その部分では一株あたりの「価値」が増加するという考え方は、ある種、形を変えた「ダブルカウント」なわけです。

単一の事象についてよく理解できていても、それが複数同時に合わさって出てきた場合、誤解してしまう可能性があるので、やはり具体例を挙るなどして、完全に理解することが大切ですよね。


今回のセミナーリニューアルの目玉の一つは、昨日話題にした「自社株買い」をはじめ、企業の様々な財務オペレーションが、企業価値などに具体的に「どのようなインパクトを与えるか」をわかり易い「図」や「具体例」を使って説明するものです。

例えば、自社株買いでも「フェアバリュー」、「株価割高」、「株価割安」のケースがありますし、自社株買いの他にも、有利子負債の増減、配当、増資、株式分割、MSCBなどについても、想定される各ケース毎に解説しています。


それらを学ぶと、マーケットに参加している人の多くは、全く感情的で、何も考えずに参加している、という事実に気づくことができると思います。これは何も素人の個人投資家に限った話ではなく、プロと呼ばれる投資家や、上場企業の経営者も含めて、殆どがそうだといえます。

それらセミナーで学ぶ、企業の財務オペレーションのうち、僕が投資家として特に面白いなと思ったのは、「増資」です。


一般的には「増資」は、マーケットでは毛嫌いされていて、「増資=希薄化」という短絡的思考によって、ほぼ必ず売られて株価が下がります。

Photo_4

しかし増資は昨日解説した自社株買いの、いわば反対のようなものだと理解していれば、そこに大きな投資チャンスがあることがわかります。


もう少し具体的には・・・・もうわかる人はわかると思うのですが。
板倉雄一郎事務所の、パートナーエッセーでいずれ書こうかな。
これぐらいの知識が習得できる人なら、一生投資で食えると思うんですけど。

PS)
う~ん・・・やっぱセミナー費用安すぎませんか(笑)、板倉さん?

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2007年7月 2日 (月)

ダブルカウントと自社株買い ~ 久々の合宿セミナーを終えて

昨日までの週末は、久しぶりの「企業価値評価セミナー」でした。

今回は3月以来の開催だったり、スタッフ変更後初の開催だったり、自分がスタッフ側に回って初の開催だったり、内容を大きくリニューアルしての開催だったり・・・

色々と、新しい船出に相応しい、素晴らしく充実した場になりました。
その様子や、詳しい内容については、板倉さんはじめ関係者のブログ等で、紹介されているので、そちらに譲ります。

現在事務所のパートナーになって、セミナーで教える内容については、ほぼ全て理解しているつもりではいたのですが、それでも、実は新たな発見により、さらに理解が深くなることも多々あり、前準備の段階も含めての今回がまさにそうでした。

セミナーを受けた皆さんや、板倉雄一郎事務所のエッセーを読み込んでいる皆さんは、もちろん「ダブルカウント」の間違いについては、完全に理解されていますよね。

そうそう、阪神電鉄を買い占めた村上世彰が、現金化できもしない「線路」や「百貨店」の土地などを、非事業用資産として計算し、それを使った事業から上がってくるキャッシュと、土地などを売却した場合に入ってくるであろうキャッシュを、二重にカウントしていて、「村上バカだなぁ」というアレです。

まあそれは置いといて、今回のセミナーでは「自社株買い」についても、詳しく勉強しました。セミナーに出た方は、もちろん理解されていると思いますが、一例はこういうものです。

○ある会社の「価値」と「価格」が同じ(つまりフェアバリュー)で
   ある時、その会社が自社株買いをしたら、

1.会社全体の「価値」(企業価値)と
2.一株あたりの「価値」は

それぞれどうなるか、という問題について、考えてみて下さい。

す。

正解は、

1.会社全体の「価値」(=企業価値)は減少する。
2.一株あたりの「価値」は変化しない。

でしたよね。

では上記について、本当に腹の底から理解しているか、次の問題です。

1.については実際、「自社株買い」に使う現金が社外に流出し、BSも小さくなりますよね。具体的には、借方は現金が減り、貸方は自己資本(または純資産)が減少する。

次に2.についてなのですが、もし自社株買いをして、その結果現金が流出したとしても、それが余剰現金だとして、将来のフリーキャッシュフローに影響を与えないとします。

一方、自社株買いによって、市場に流通する株数は、確実に減少します。将来のフリーキャッシュフローが変わらず、株数が減少するのですから、一株あたりの将来フリーキャッシュフローの分け前は、増加することになりませんか?

それなのに、何故一株あたりの「価値」に変化がないのでしょうか?
ヒントはこの文章の中にあります。

わかった方は、コメント欄に記入いただくか、tkjsby@gmail.com まで是非メールを下さい。

PS)
買い取った自社株(金庫株)を消却しないと、株数が減らないからというのは、不正解です。これについても、板倉さんが書かれていますが、金庫株は消却してもしなくても、同じです。

PS2)
今回も「まったださん」の番ですよ!(笑)

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