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2007年5月 5日 (土)

持ち家所有より借家暮らし

さて、自由や豊かさを得るための、3つめのポイント、

○持ち家所有より借家暮らし

です。

まあこれは簡単ですよね(笑)
巷の色々な情報源で、散々紹介されてますし。

まずケース1.
説明するまでもないとは思いますが、ローンを抱えて、持ち家を買った場合、

・金利負担により、投資原資となる筈のお金が費消される
 (もちろんこれは、賃貸住宅を借りた場合の、「家賃」との比較には
   なりますが)
・不動産価格下落リスク、レバレッジによる債務超過リスク
 (処分してもローン解約ができなくなる)
・インフレによる金利上昇リスク(変動金利の場合)
・その他、地震、火事などの災害、近隣とのトラブル、土壌汚染など
  の公害リスク
・サラリーマンとして将来の限界が見えたとしても、転職、退職に
 踏み切れないリスク

など、挙げれば沢山のデメリットが出てきます。


では、ケース2.キャッシュで買っていればいいのでしょうか。
キャッシュで買っても、上記デメリットのうち幾つかは、排除できません。

が、そもそも、それだけのキャッシュがあるなら、それを「投資」に回せる筈です。
そうした場合、きちんとした知識を持ち合わせていれば、豊かになるための「強力なエンジン」になるのは、間違いありません。


では、ケース3.以下の場合はどうでしょう。
・家(仮に3000万としましょう)を買えるキャッシュはある
・運用の知識もあり、相当なパフォーマンス(仮に年率20%と
 しましょう)を出せる自信がある
・35年固定の低金利(仮に年率3.0%としましょう)で、3000万の借り
 入れが可能

この場合一見、3000万を3.0%で借りて、それで家を買い、手持ちのキャッシュ3000万を20%で運用すれば、いいではないか、という風にも思えますよね。

この場合は、同程度の賃貸住宅を借りるのにかかるコストと、ローンの支払いを比較して、どちらが安いかというのが、ポイントとなります。
実は少し前、自分が欲しいと思う、色々な物件について、この手のシミュレーションを散々やりました。

そこでの結論は、昨今の「低金利下」においても、固定資産税や修繕費などを考慮に入れると、賃貸住宅の方が安くつく、というものでした。

僕は今賃貸住宅に住んでいるので、近隣の同程度の部屋の相場について、常に注意を払っており、「フォレント」などのメルマガを取って、いつも「新着情報」をチェックしています。

特にサラリーマンの転勤などにより、賃貸に出てくる「一戸建て」などは、「こんな家賃で!?」と驚くほど、安い場合も多々あります。多分、みんな家を持ちたがるので、そういう物件は現状では「供給過多」なんだと思います。

そして、買った人の持ち家に関して、頭金をいくらか入れた上で、月々○○万円のローンが、あと○○年残っている、という話もよく聞きます。

それらを比較すると、「所有するコストは、そんなに高いのか」と、いつも思い知らされるのです。

さらに、ケース3.の場合でも、ケース1.で書いた幾つかのデメリットは、回避できないのです。

例えばもっと身近な具体例を挙げると、
・子供の独立などで、広い家が必要なくなった
・転勤や転職などで、その家に住めなくなった
・リストラに遭い、本業の収入が途絶えた
・運用の目論見が外れ、収入が細った

といった場合でも、毎月の支払いは35年間、間違いなく発生するのです。


賃貸の場合だと、家族構成、職場の場所、収入など、35年もの間に、刻々と変化する状況に合わせて、住み替えることが可能なのです。

要するに、「持ち家を買う」ということは、その後の変化に対応する「選択肢(オプション)」、つまり、「自由」を一つ失うことにもなるのです!

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